Lojista pode usar ação renovatória para evitar despejo e aluguel abusivo


21/01/2015

Uma ação na Justiça pode ser a saída para o lojista com dificuldade em renovar seu contrato de locação. Além de conseguir a renovação por cinco anos, o locatário pode até abaixar o valor do aluguel.

A ação renovatória, prevista na lei da locação (8.245/1991), é um mecanismo que, apesar de desconhecido pelo empresariado, foi criado para ajudar os comerciantes a manterem os pontos em lojas de rua, conjuntos comerciais e até shopping centers.

A ferramenta judicial pode ser usada desde que o lojista tenha o contrato de aluguel por escrito, com prazo determinado, e que este prazo seja de pelo menos cinco anos (60 meses). Esse período pode estar fracionado em mais de um contrato de locação.

"Se o contrato é de três anos, quando ele termina, você não tem direito de entrar com a renovatória. Mas se em seguida você fizer outro contrato de mais três anos, ao final deste último, como a soma supera cinco anos, há o direito", diz o sócio do escritório do KBM Advogados, Raul Monegaglia.

Segundo o especialista, o intuito desse mecanismo de renovação é proteger o comerciante do risco de perda do ponto, que pode custar ao comerciante parte da clientela. Por isso, outra condição para entrar com a ação na Justiça é que a atividade comercial esteja sendo desenvolvida há pelo menos três anos.

O advogado explica que em alguns casos, apesar de o ponto estar locado por cinco anos ou mais, a loja pode ter mudado de ramo comercial, por exemplo. Nesse caso, pode haver argumentos para derrubar a ação renovatória.

Trâmite

Se cumpridos os requisitos para entrar com a ação, o dono do imóvel ainda tem algumas possibilidades de defesa, para evitar a renovação. A lei prevê que existem três casos em que a renovação pode ser derrubada. São eles: envolvimento do imóvel em desapropriação; reforma do imóvel; ou melhor proposta de terceiro.

Uma vez esgotadas essas possibilidades, é comum que as partes não cheguem num acordo a respeito do valor do aluguel. Com isso, o juiz nomeia um perito para levantar qual é o preço justo para o aluguel na região comercial ou no shopping center. O advogado diz que as partes geralmente contratam peritos assistentes para que sejam evitados erros.

Uma vez encontrado o que seria o valor justo de mercado, o juiz determina o valor do aluguel. Monegaglia lembra que este valor determinado também pode acabar ficando acima do que o lojista esperava. Quer dizer, assim como pode haver desconto, há chance de que o aluguel encareça.

"Hoje em dia os locatários têm medo dessa diferença ser maior. Por isso faço pesquisa em ações que foram ajuizadas na mesma região. Também pegamos lojas próximas, para saber qual valor do aluguel. Isso tudo para saber se compensa entrar com a ação", diz ele.

Prazo

O que pode levar tudo a perder, segundo o advogado, é a perda do prazo para a entrada da ação renovatória. Segundo ele, a empresa precisa ajuizá-la entre um ano e seis meses antes do vencimento do contrato de aluguel. "Nossa recomendação é que quando faltar um ano para o vencimento o locatário comece a negociar", diz.

Mas não basta apenas conversar com o locador. Monegaglia diz que é essencial ter o contrato assinado antes dos seis meses. Ele cita caso em que o shopping center afirmou por e-mail que renovaria o contrato nas condições que o lojista exigia. Na ocasião, ainda sem o contrato assinado, o comerciante não ajuizou a ação. "Assim que passou o prazo da renovatória, o responsável ligou para o lojista e disse que não iria mais renovar. Mas como o prazo havia expirado, não tinha mais jeito", diz ele.

Também para evitar a renovatória, o advogado diz que não são raros os casos em que o dono do imóvel se recusa a fazer contrato de cinco anos. "Quando o locador não quer conceder o contrato de 60 meses, isso já é um alerta", diz ele. Mesmo se o lojista pagou a chamada luva - o que se erroneamente entende como a compra do ponto - sem o contrato de cinco anos corre o risco de ser despejado.



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