Locador e locatário. Quem tem obrigação pelo pagamento do IPTU?


25/06/2014

O imposto predial territorial urbano (IPTU) é um dos tantos outros impostos que aparecem, anualmente, na vida de todos nós – os contribuintes. Na maioria dos municípios (se não todos) o carnê deste ano já foi entregue em todas as residências, porém, existem pessoas, principalmente alguns locatários e locadores, que ainda ficam em dúvida de quem é o responsável pelo pagamento do IPTU.

A priori, o responsável tributário (sujeito passivo) é aquele indivíduo que pratica uma ação que gera uma determinada obrigação (fato gerador). O responsável tributário do IPTU, conforme se encontra redigido no art. 32 e 34 Código Tributário Nacional (CTN), é o sujeito que pratica o fato gerador da propriedade, do domínio útil ou da posse do bem imóvel.

Este texto focará apenas naquela primeira incidência (propriedade), característica do indivíduo proprietário pleno de imóvel, em outras palavras, pessoa que adquiriu, através de escritura pública registrada em cartório de registro de imóveis, determinada propriedade (residencial ou comercial), absolvendo para si o direito de usufruir, gozar e dispor de seu bem imóvel.

Forçoso destacar que o locatário, caso venha expressa uma cláusula no contrato de aluguel, é o responsável pelo pagamento do IPTU do imóvel locado, contudo, esta obrigação particular (muito corriqueira nas atividades locatícias) vincula apenas as pessoas que estão arroladas no contrato de aluguel, ou seja, o pacto particular não força a Fazenda Pública Municipal cobrar o crédito tributário diretamente daquele que não possui o animus domini do imóvel (o locatário), conforme o art. 123CTN:

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) também é unanime sobre este assunto, o que se pode vislumbrar no REsp 810.800/MG e no REsp 325.489/SP, todos de relatoria da Ministra Eliana Calmon, no REsp 818.618/RJ, de relatoria do Ministro José Delgado, e no AgRg no AgRg no AREsp 143.631/RJ que abaixo é destacado:

TRIBUTÁRIO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DEINSTRUMENTO. IPTU. RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. LEGITIMIDADE ATIVA DODESTINATÁRIO DO CARNÊ. IMPOSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DA PRIMEIRASEÇÃO DO STJ NO AGRG NO RESP 836.089/SP.1. Configura-se matéria de direito o debate acerca da legitimidade ativa para postulação de repetição de indébito de IPTU.2. O entendimento da Primeira Seção deste Superior Tribunal de Justiça é pela impossibilidade de que pessoa diferente do proprietário do imóvel seja legitimado ativo para postular repetição de indébito de IPTU, uma vez que, seja locatário, seja destinatário do carnê, a obrigação contratual entre este e o proprietário do imóvel (contribuinte) não pode ser oponível à Fazenda. (STJ - Processo: AgRg no AgRg no AREsp 143631 RJ 2012/0025517-6 Relator (a): Ministro BENEDITO GONÇALVES; Julgamento: 04/10/2012; Órgão Julgador: T1 - PRIMEIRA TURMA Publicação: DJe 10/10/2012). Respeitando-se o art. 22, VIII da Lei nº  1991, havendo previsão expressa no contrato de aluguel de que o locatário é obrigado a pagar o IPTU do imóvel alugado e, mesmo assim, não paga, o locador, para não sofrer com as sanções fiscais, deverá pagar o imposto e, por consequência, terá o direito de ingressar com ação judicial para rever o valor pago pelo imposto. Esta possibilidade é muito bem vista nos entendimentos dos Tribunais, se não vejamos:

PROCESSO CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO VERBAL POR TEMPO INDETERMINADO. OBRIGATORIEDADE DE PAGAR ALUGUÉIS INCONTROVERSA. CONFISSÃO DO REPRESENTANTE LEGAL DA RÉ (CPC, ART. 334, II). PAGAMENTO DO IPTU PELO LOCATÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. FALTA DE PREVISÃO CONTRATUAL (LEI N. 8..245/1991, ART. 22, VIII). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] O inciso VIII do artigo 22 da Lei n. 8..245/1991 possibilita a responsabilização do locatário pelo pagamento de impostos, taxas e prêmios de seguro, inclusive do imposto predial e territorial urbano, desde que haja expressa previsão contratual acerca disso. (TJ-SC. Processo: AC 43630 SC 2007.004363-0 Relator (a): Luiz Carlos Freyesleben Julgamento: 19/05/2011 Órgão Julgador: Segunda Câmara de Direito Civil Publicação: Apelação Cível n., de Brusque Parte (s): Apelante: Academia Biorena Apelado: Gracher Empreendimentos Turísticos Ltda Interessado: Roberto Stedile)

Neste compêndio, o responsável pelo pagamento do IPTU, frente ao Fisco e independentemente de pacto contratual, é o verdadeiro possuidor pleno do imóvel (locador), ao passo que, em comum acordo e expresso em contrato de aluguel, poderá aquela responsabilidade ser deslocada ao locatário, que, mesmo assim, não será o responsável tributário mencionado no art. 121, parágrafo único, II do CTN, mas apenas um responsável com características contratuais pelo pacto sunt servanda.

Getúlio Costa Melo é advogado atuante em Barbacena. Pós-graduando em Docência no Ensino Superior pela Universidade Senac e em Direito Tributário pela Universidade Anhanguera-Uniderp. Bacharel em Direito pelo Centro de Estudos Superiores Aprendiz. Acesso ao Currículo Lattes: http://lattes.cnpq.br/4887518407176352

Publicado por Getulio Costa Melo

Advogado atuando em Barbacena-MG. Pós-graduando em Direito Tributário pela Universidade Anhanguera-Uniderp.

 



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